Le garanzie nella compravendita delle quote della farmacia
- Avv Aldo Lucarelli
- 14 giu
- Tempo di lettura: 4 min
Nel presente post affrontiamo un caso altamente tecnico, figlio del precedente post sull'acquisto consapevole della Farmacia o delle quote di questa.
Cosa accade ove l'acquirente, dopo aver effettuato un acquisto scopre che vi siano problematiche all'azienda – farmacia che ha acquistato? Immaginiamo dei debiti non dichiarati, o delle problematiche con la pianta organica, o con i fornitori o dipendenti.
E' possibile per il venditore liberarsi dalla responsabilità successiva all'acquisto?
E' possibile che una clausola di esonero della responsabilità eluda appieno le garanzie dovute da parte del venditore?
Il quesito nasce dall'analisi di alcuni contratti di compravendita ove l'acquirente si era messo al riparo, chiedendo l'apposizione di clausole volte ad escludere una qualunque forma di sanatoria da parte della due diligence effettuata.
Quando è esclusa la garanzia per i vizi della cosa acquistata a causa di vizi facilmente riconoscibili?
Appare necessario e preliminare l'inquadramento della fattispecie all'interno del quadro normativo di riferimento: l'art. 1491 cc rubricato "Esclusione della garanzia", dispone che: "Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi."; inoltre, l'art 1494 cc, in ordine al "Risarcimento del danno" aggiunge che: "In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa".
L'art 1491 cc dunque, prevede l'esenzione da ogni responsabilità per i difetti "facilmente riconoscibili", in quanto l'acquirente li avrebbe potuti appurare con una "verifica della relativa condizione, eventualmente anche con opportuna assistenza tecnica".
L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell' art. 1491 cc costituisce applicazione del principio di auto - responsabilità - come esposto dalla medesima ricorrente - e consegue all'inosservanza dell'onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione.
Per costante giurisprudenza - sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente - è tuttavia da escludere laddove l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (Cass. 27 febbraio 2012 n. 2981).
Le garanzie nella compravendita delle quote della farmacia
Inoltre, ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 cc, non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Ed è proprio siffatto onere che può essere richiesto al compratore, ai sensi dell' art 1491 cc, il quale non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione da parte dell'uomo medio (Cass. 18 dicembre 1999 n. 14277; Cass. 27 febbraio 2012 n. 2981). In questo caso, il ricorso all'esperto segna il discrimen tra le ipotesi in cui sia prevista la garanzia e quelle in cui sia esclusa, e cioè, se il vizio sia o meno facilmente riconoscibile.
Oltretutto, la Corte ha evidenziato che la natura del vizio non immediatamente percepibile, non può escludere l'operatività della garanzia ex art 1491 poiché tale eventualità può verificarsi solo quando l'acquirente sia posto nella condizione di conoscere o riconoscere la reale ed esatta entità dei vizi o difetti.
In tal senso, la giurisprudenza Cass. n. 1427 del 1999 e, da ultimo, Cass. n. 2981 del 2012), la quale ha, in materia, statuito che il discrimen è rappresentato proprio dalla necessità o meno dell'utilizzazione dell'esperto per l'esclusione della garanzia, ai sensi dell' art 1491 cc
Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile da parte dell'acquirente debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, compresa la stessa qualità dell'acquirente, tuttavia non può spingersi sino al punto di postulare il ricorso ad indagini con mezzi altamente specialistici, come, in effetti, verificatosi nel caso di specie, senza, che peraltro, i venditori avessero reso edotta l'acquirente finale delle reali condizioni del bene. Cass. 12606/2022.
La garanzia quindi è esclusa solo per i caso in cui tali problematiche – vizi – erano facilmente conoscibili al momento dell'acquisto, conoscibilità che non richiede l'intervento di tecnici del settore.
Prima di concludere una precisazione, usando le parole della giurisprudenza. L’impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano la cosa inidonea all’uso cui è destinata (ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico) di per sè non da vita ad una nuova obbligazione estintiva o estintiva dell’originaria obbligazione di garanzia (Cass., Sez. Un., 21 giugno 2005, n. 13294), quindi l'eliminazione dei vizi non esclude un obbligo di garanzia.
Diritto Farmaceutico ed Aziendale
Avv. Aldo Lucarelli
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