Ho comprato un immobile per la mia attività imprenditoriale (#farmacia), basandomi sulle dichiarazioni del venditore che mi aveva assicurato (con atto pubblico) l'assenza di vincoli sull'immobile. Dopo l'acquisto in fase di ristrutturazione ho scoperto presso l'ufficio tecnico comunale che non posso realizzarli in quanto l'immobile è vincolato da interessi storici trattandosi di farmacia in centro storico.
Cosa posso fare? Ho qualche tutela?
Per rispondere a tale quesito precisiamo che i vincoli sono “pesi” che gravano sugli immobili e qulli paesaggistici, se inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, ed una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo verso tutti e quindi come tali assistiti da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché tali vincoli pubblici a differenza di quelli introdotti con provvedimenti amministrativi di carattere particolare, sono da considerasi effettivi in quanto non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Massime precedenti Conformi: Sez. 2, n. 2737, 23/2/2012; conf., Sez. 2, n. 5561, 19/3/2015).
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Il primo passaggio quindi è quello di valutare il tipo di vincolo che sussiste su un immobile e comprendere se questo deriva da una previsione esistente per legge o regolamento oppure è frutto di una provvedimento specifico gravante sul destinatario. E' necessario in sintesi comprendere se si tratta di vincoli apparenti o non apparenti.
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A tal proposito soccorre l'art. 1489 del codice civile secondo cui “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo..”
Farmacia in centro storico e vincoli paesaggistici
Per i vincoli non apparenti che non sono stati dichiarati dal venditore sussiste quindi un diritto a vedersi ridotto il prezzo di acquisto o la risoluzione del contratto con la restituzione del denaro ove quindi il compratore non ne abbia avuto conoscenza. Ma attenzione tale rimedio è possibile solo per i vincoli non apparenti non dichiarati ed aggiungiamo, non individuabili (a livello documentale) dal compratore.
Sui vincoli urbanistici vale la seguente nozione per cui I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Cass. 1441/2024.
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Farmacia in centro storico e vincoli paesaggistici: Ecco quindi che se il vincolo esiste non per questo motivo il venditore sarà responsabile in quanto ove il vincolo urbanistico sia presente in una disposizione come il piano regolatore un volta pubblicato, questo varrà verso tutti, con una presunzione di conoscenza legale di tutti e pertanto non sarà invocabile il rimedio della riduzione del prezzo o della risoluzione del contratto.
Quindi in tema di contratto di compravendita I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes" e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Cass. 14289/18
E cio' in quanto La presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia "erga omnes" quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito.
Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell’atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l’ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l’obbligo di garanzia derivante dall’art. 1489 cod. civ..
Sicché, si deve escludersi la conoscenza per presunzione di legge, su quei vincoli apposti ai beni da provvedimenti amministrativi specifici, privi di portata generale. Cass. 14289/2018.
Nel nostro caso il vincolo derivava dal piano regolatore, quindi il nostro farmacista avrebbe potuto conoscere con l'ordinaria diligenza la sussistenza del vincolo valevole verso tutti. In tale ipotesi quindi siamo al di fuori di una tutela di risoluzione ex art. 1489 cc almeno secondo l'orientamento oggi dominante.
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Avv. Aldo Lucarelli
